頭金0円で買うつもりが、最低限必要なお金(現金)は、64万+仲介手数料だった
家を購入する時に、現金で一括で買える人は、そうそういないと思いますし、ほとんどの方は住宅ローンを35年などで組んで返済されていくと思います。ここで、300万とか500万の頭金があれば借金の総額は減りますし、無駄な金利を払わなくて済むので、ある程度頭金を用意してから住宅購入されるパターンがほとんどだと思われます。しかし、中には私たちのような、貯金をしようとしてもうまく貯められず、頭金が用意できないまま、時間ばかりが過ぎて行き、買わざるを得ない状況になってしまう方も少なくないと思われます。
住宅ローンって頭金無しでも組めますか？
ざっくり言うと、組めたような、そうでないような半々な感じです（汗）。昔は家を建てる時に銀行が総額の7-8割しか貸してくれないという話もあり、2割から3割は自己資金を用意しないといけないという流れがあったようですが、今は、全額ローンで組む事は可能です。ただし、自己資金を用意している事により、金融機関によっては、その分の金利の優遇がある場合があるので、それを受けられなかったりする場合もありますし、自己資金を用意しておけば、住宅ローン自体の金額が減るので、月々の支払いも楽になります。あとは都市銀行などは、頭金がないとそもそも組めない、または組める金額が7-8割という話もあるようです。
では時系列で、頭金0円で購入しようと思った私が、家を購入する時にかかったお金を書いて行きます。
土地の売買契約の手付金50万円！+印紙代1万円
土地を購入して家を建てたのですが、まず土地を決める際に、土地購入申し込みをして、いざ売主と売買契約というところで、手付金が50万円必要ですと言われました。え？いっさい現金を用意しなくていいと思っていた私たちは、なんとか用意しますという事で、色々工面してなんとか50万を一週間で用意しました。(思い返すと、何度か営業の人と話している時に、手付金の話は出た記憶もあって、住宅情報館の持っている土地ならおそらく10万円で契約出来るけど、それ以外の売主の場合は、手付金の相場は土地代金の5%から20％って感じなので、そこはうまくやって行きましょうって感じでした。土地代金1500万円以上だったので、5%から20%って、金額にすると単純計算で75万円から300万円以上になってしまうので、手付金50万円というのは良心的な金額だったのかも知れません（汗）。実際には、手付金50万円と収入印紙代1万円で51万円必要でした。
ピン札（新札）への両替
なんとなくこういうのはピン札(新札)がいいのかなと思ったりして、銀行に行くと、ピン札への両替は契約者が機械で20枚がマックスで、夫婦で40枚しか出来なくて、残りの10枚出来ないじゃんって思ったら、窓口でも10枚両替が出来るということで無事、新札(ピン札)で用意できたりしました(汗)。※三菱UFJ銀行は2019年4月からの手数料改定で、機械での両替が10枚まで無料に変わってしまうらしいので、それ以上やると324円の手数料がかかるようです。
土地売買契約の際の手付金の意味合い
売主と買主が一方的に簡単に解約できないようにする効力を持たせるために、売買代金の5%から20%という高額になってます。契約内容によりますが、売主が契約後に解約したい場合は、倍返しと言って、手付金の倍の金額を買主に返せば解約が成立する場合や、買主が契約後に解約したい場合は、手付金を放棄したり、もしくは売買代金の10%などを払って解約が成立する場合などがあります。私たちの場合は、もちろん解約する気はありませんでしたが、そもそもの土地と建物を含めた住宅ローンが通らなかった場合は解約できるという特約が付いてました。ただし、住宅ローンは通ったけど金利がイマイチというケチをつけての解約は出来ませんってのも書いてありました(汗)
建築請負契約で手付金10万円！ +印紙代1万円
私たちの場合、9月末までのキャンペーンってのがあって、それに間に合うと8畳用のエアコンが2台貰えるという話だったりして、土地を決めてから、かなり大急ぎで色々やって行きました。建築請負契約まで行うと対象ということで、土地の売買契約を行った日(9/22)と、その翌日(9/23)とでわずか2回の設計打ち合わせをして、大まかな図面を作って貰って、それを元に、一週間後の9/30に建築請負契約を交わしました。こちらも手付金10万円と収入印紙代1万円なので、11万円必要でした。この時には忙しすぎて、ピン札(新札)は用意せず、そのまま支払った記憶があります。
※え？2回だけで間取りを決めて契約しちゃったの？って感じで、2回だけの無理やりな設計打ち合わせで、おおまかな金額や間取りを決めて、建築請負契約をするわけですが、確認すると、このあとの、間取りなどの図面の大幅な変更は全然問題ないですし、銀行がOKを出せば、増額した際も対応可能とのことでした。
時系列で主な流れ
2016/10月頃に住宅情報館に出会い色々物件を探す
2018/09/09 買う事になる土地と初めて出会う
2018/09/15 土地の購入申し込みをする
2018/09/22 土地の売買契約を交わす ここで51万円 （手付金50万円+収入印紙1万円）
2018/09/30 建築請負契約を交わす ここで11万円（手付金10万円+収入印紙1万円）
2018/11/05 金銭消費貸借契約（住宅ローン）を交わす ここで収入印紙2万円
という感じで、建てる前の段階で64万円が必要になりました。
それ以外にも家を購入する際には様々な費用がかかります・・・、
土地を買って、家を建てて、住宅ローンで支払うというイメージですが、実際には、下記のような流れになります。
2018/11/05 金銭消費貸借契約（住宅ローン）の本申し込みを銀行に行って、契約しました。
2018/11/08 銀行から土地代金分の融資実行。
銀行からの土地の決済に関して、第一回目の融資がありました。下記項目の支払いをすべて銀行からの融資で支払い、一番下の20万ぐらいが残金で残り、土地は購入してしまって、その分の利子を払っていかないと行けないため、毎月、土地分の利子だけ、最後の融資実行まで繋いで行きます。この融資実行の部分では、自分の財布からの持ち出しはありません。
- 土地の売買契約の際の手付金を引いた、残りの土地代金の支払い 1*,*00,000円
- 司法書士の先生への登記費用などの支払い 401,000円
- 金融機関の事務手数料 97,200円
- 売主への約2か月分の固定資産税の清算 4930円
- 住宅情報館への仲介手数料 土地代金×3%+6万円+消費税
- 土地決済から、建物完成まで半年などかかるので、これから半年分の土地代の利子の支払い用に、いくらか 20万弱ぐらい
それ以外にも、実際に建てたあとは、最低限必要な出費も覚悟しないといけません。カーテンレール、カーテン、各部屋の照明や、リビングや各部屋のエアコンや、テーブル、ソファなどなど、また別の記事でまとめたいと思います。
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